Les banques proposent des offres de crédit immobilier de plus en plus alléchantes. Pour y accéder, différentes conditions d’éligibilité doivent être respectées. Les établissements prêteurs s’intéressent particulièrement à la capacité d’emprunt. Elle sert à déterminer approximativement le montant maximum pouvant être emprunté auprès de son banquier. Il est donc important de calculer sa capacité d’emprunt.

La capacité d’emprunt : quèsaco ?

Indéniablement, la capacité d’emprunt reste l’un des critères déterminant la recevabilité d’un dossier de demande de crédit immobilier. Elle correspond à la somme d’argent pouvant être empruntée auprès de son banquier. C’est pourquoi, il convient de calculer sa capacité d’emprunt avant toute prise de décision.

Bien entendu, l’apport personnel de l’emprunteur n’affecte pas sa capacité d’emprunt. Un seul élément peut être favorable ou défavorable au financement de son projet : le taux de prêt immobilier. Il oscille entre 0,25 % à 1,5 % pour des durées allant de 7 à 25 ans. Il est tout à fait logique d’opter pour le meilleur taux de crédit immobilier.

Voici comment calculer sa capacité d’emprunt

Le calcul de la capacité d’emprunt repose sur deux indicateurs :

• Le taux d’endettement,
• Le reste à vivre.

Le taux d’endettement demeure l’un des éléments clés retenus pour le calcul de sa capacité d’emprunt. Idéalement, il doit rester inférieur ou égal à 33 %. Les ménages qui ne parviennent pas à payer leurs dettes seront automatiquement rayés de la liste.

Le taux d’endettement se calcule selon les différentes charges du foyer. Il s’agit généralement des mensualités de crédit en cours, les loyers (pour les locataires), ainsi que les pensions alimentaires.

Afin d’y voir plus clair, il convient de prendre quelques exemples concrets. Une personne remboursant des mensualités de crédit de 400 €, dont les revenus imposables nets s’élèvent à 3 000 €, présente un taux d’endettement de 14 % (400 €/3 000 €) x 100 = 13,33 %. Donc, elle pourra encore souscrire un nouveau prêt immobilier en s’assurant que ses mensualités n’excèdent pas les 19 % (33 % – 14 = 19 %).

Le calcul de sa capacité d’emprunt devra également se faire en fonction du calcul de son salaire. La valeur retenue sera le salaire net et non le salaire brut (conclus lors de l’entretien d’embauche).

Qu’en est-il du reste à vivre ?

Les banques portent une attention particulière à la notion du « reste à vivre ». Elle désigne, plus concrètement, la somme d’argent à la disposition de l’emprunteur après prélèvement des diverses charges. Le montant du reste à vivre doit être suffisant pour supporter l’ensemble des dépenses courantes du ménage emprunteur. Inversement, l’établissement prêteur se verra obligé de refuser sa demande de prêt immobilier.

En d’autres mots, le reste à vivre correspond au revenu (mensuel) restant disponible après versement de ses charges fixes. Plus il est élevé, plus les chances d’obtenir un crédit immobilier, même avec un taux d’endettement supérieur à 33 %, seront meilleures.

Il est donc important de bien déterminer son reste à vivre après avoir calculé son taux d’endettement. Il faudra juste apprendre à faire la différence entre ses deux termes techniques utilisés par les banques. Le reste à vivre correspond à une somme, tandis que le taux d’endettement est exprimé en pourcentage.