Pour réussir un investissement dans la pierre, les critères de choix d’immobilier locatif ne sont pas à prendre à la légère. Zoom sur les filtres de sélection pertinents dans ce domaine.

Existence et pérennité de la demande locative

Les critères de choix d’immobilier locatif doivent avant tout reposer sur l’existence et l’évolution future de la demande locative. En effet, ce n’est pas parce qu’une maison se trouvant dans une zone sinistrée est vendue à un prix dérisoire qu’il faudrait mettre le grappin dessus sans réfléchir. Il faut prendre le temps de bien analyser les atouts et les faiblesses du bien avant de l’intégrer dans son patrimoine.

Pour cela, il convient de vérifier s’il se trouve dans la zone PINEL et s’il répond aux besoins locatifs des particuliers ou des professionnels en termes de structure et d’emplacement (facilité d’accès, degré de proximité par rapport aux moyens de transport et autres commodités, disponibilité d’équipements de loisirs, etc.). Bref, la demande locative dépend fortement des facteurs géographiques et structurels.

Aussi, bon nombre de futurs investisseurs immobiliers n’hésitent pas à se renseigner auprès des bureaux de recensement de la commune ou des agences de l’INSEE pour vérifier si la population est suffisamment dense dans le secteur et surtout si les logements ou les immeubles professionnels sont saturés. Le site investissement-lmnp.fr donne davantage d’informations sur l’investissement locatif.

En ce qui concerne les locations saisonnières, l’adresse choisie doit disposer d’atouts culturels et patrimoniaux étant donné que les locataires viennent passer des séjours dans ces lieux pour se détendre et apprendre de nouvelles choses sur l’héritage historique de la France. Donc, l’idéal serait que la maison d’hôte acquise ne soit pas trop loin des petits commerçants et des restaurateurs du coin.

Bien évaluer la rentabilité locative du projet d’acquisition immobilière

Encore faut-il rappeler que l’investissement locatif est une question de rentabilité pure et simple. Or, les investisseurs ont parfois des idées reçues assez divergentes à ce propos. Certains préfèrent acheter un bien à prix cassé et amortir progressivement les charges de rénovation et les charges fiscales par l’effet de levier du crédit, alors que d’autres préfèrent acquérir un bien neuf vendu dans un état irréprochable quitte à payer le prix fort.

En tout cas, ces deux options ne se valent pas sans calcul préalable. Effectivement, un investissement rentable est un investissement qui rapporte du profit au plus tard sur le moyen terme. Ce profit est à évaluer à l’avance soit par ses soins soit avec l’aide d’un professionnel aguerri. Par exemple, une acquisition immobilière en plein centre-ville de Paris pour une bagatelle de 400 000 euros n’est pas rentable, car le plafonnement des loyers va pénaliser l’investisseur et ne lui permettra pas de rembourser ses mensualités.

Le but est donc de chercher un bien à prix raisonnable présentant un bon potentiel locatif et dont les charges de rénovation ne sont pas conséquentes. En outre, le calcul de rentabilité doit toujours se faire net d’impôt, car les charges fiscales sont très destructrices si elles ne sont pas maîtrisées. D’ailleurs, en France, il existe des dispositifs de défiscalisation très attrayants comme la loi Pinel et la loi Malraux qui permettent de réaliser des économies d’impôts pouvant atteindre les 21 % du prix d’acquisition.